Zuordnung Einsparungspotential im „Gutachten“

Für die Leute, die sich mit der Studie zum Rathaus A auseinander gesetzt haben, haben wir auch deren Wirtschaftlichkeitsrechnung untersucht:

Die Zuordnung des Personaleinsparungspotentials aus der Optimierung des Servicecenters im Abstimmungsheft beruht möglicherweise auf einem Methodenfehler oder Trick (?) in der Studie / dem „Gutachten“.

Auf den Seiten 88 bis 92 der Studie / des „Gutachtens“ gibt es eine Wirtschaftlichkeitsrechnung in der zum einen zwei Bau-Alternativen (Sanierung vs. Neubau) und zwei Nutzungsalternativen (Vermietung vs. Eigennutzung) verglichen werden.

In einem solchen doppelten Vergleichsfall nutzt man üblicherweise eine Entscheidungsmatrix:

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So kann man alle vier Kombinationen miteinander vergleichen.

In der Studie / dem „Gutachten“ wurde aber eine der Kombinationen einfach außer Acht gelassen. Die Kombination von Eigennutzung mit Sanierung wurde nicht behandelt.

Damit musste auch nicht die Frage gestellt und beantwortet werden, ob man das Personaleinsparungspotential aus der Optimierung des Servicecenters auch bei einer Sanierung heben kann.

Zur Beantwortung dieser Frage muss man die Pläne aus der Studie / dem „Gutachten“ vergleichen:

Zwei Ausschnitte aus der Studie zum Vergleich

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Man kann sehen, dass das optimierte Servicecenter im denkmalgeschützen alten Rathaus plus der eingeschossigen Überbaung des Innenhofs ungesetzt werden kann. Nach einer eingeholten Expertenschätzung würden etwa EUR 500.000 ausreichen um zusätzlich zur Sanierung auch den Innenhof zu überbauen und so nicht nur das optimierte Servicecenter realisieren zu können, sondern auch zusätzliche etwa 80 qm Nutzfläche zu erhalten. Außerdem setzen wir EUR 200.000 für den Umbau des EG im alten Rathaus an.

Damit hat man die Basis, die unvollständige Entscheidungsmatrix

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zu vervollständigen.

Dazu wird mit den Parametern und Methoden aus der Studie / dem „Gutachten“ gerechnet:

(Wer die Wirtschaftlichkeitsrechnung in der Studie / dem Gutachten versteht, kann auch die  beiden folgenden Rechnungen verstehen.)

Modellergebnis wie Gutachten für Sanierung mit teilweiser Nutzung für opt. Servicecenter = (420 qm x 5,83 €/qm x 12 + (1936,95 qm – 420 qm) * 10 €/qm x 12 + 95.000) x 18,424 – 7.452.000 € – 700.000 € = -2.130 TEUR

Wenn der Neubau ganz durch die Stadt genutzt wird, kann man nicht die Miete von EUR 36 für Ladenlokale in 1A-Lage sondern nur die EUR 10 für Büroraum ansetzen:

Modellergebnis wie Gutachten für Neubau  mit teilweiser Nutzung für Servicecenter = ((420 +878)qm x 5,83 €/qm x 12 + (415 qm – 341 qm) x 36 €/qm + (3.300 qm – 957 qm) x 10 €/qm x 12 – 12.352.000 € = -2.756 TEUR

Mit diesen Ergebnissen vervollständigt sich die Entscheidungsmatrix zu:

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D.h. die im Ratsbürgerentscheid vorgeschlagene große Neubaulösung entspricht einem „Gutachten“-Modellergebnis von TEUR -2.756 während eine Sanierung mit Innenhof-Überbauung einem „Gutachten“-Modellergebnis von TEUR -2.330 entspricht.

Bezgl. des Wirtschaftlichkeitskalküls der Studie / des „Gutachtens“ ist die Sanierung damit wirtschaftlichste Lösung.